ضوابط و مقررات معماری

دفترچه ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری (کنترل نقشه)

* تذکر: با توجه به اینکه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی جدید در حال بررسی می باشد پس از تصویب و ابلاغ در صورت لزوم و وجود تغییرات اطلاع رسانی خواهد شد.

* ضوابط و مقررات فضاهای نورگیری، بازشوها:

- بناهای تا 3 طبقه با دو واحد در هر طبقه حداقل عرض فضای نورگیری 5/2 متر و حداقل مساحت 10 مترمربع

- بناهای تا 3 طبقه با بیش از دو واحد در هر طبقه حداقل عرض فضای نورگیری 3 متر و حداقل مساحت 10 مترمربع

- بناهای تا 4 طبقه با دو واحد در هر طبقه حداقل عرض فضای نورگیری 5/3 متر و حداقل مساحت 50/10 مترمربع

- بناهای تا 4 طبقه با بیش از دو واحد در هر طبقه حداقل عرض فضای نورگیری 4 متر و حداقل مساحت 12 مترمربع

· تعبیه مجراهای نورگیری و تهویه زیرزمین صرفاً در حدود داخلی ملک با اخذ مجوز از شهرداری مجاز است.

- عرض حیاط خلوت حداقل 2 متر باید باشد.

- مجراهای نورگیری و تهویه زیرزمین (مجراهای خارجی نور و هوا) بسته به فضاهایی که نیاز به نور و تهویه دارند، می توانند در طول خط زمین در کنار بنا ادامه یابند، کف این مجراها نباید جزئی از مساحت زیرزمین محاسبه شوند و نباید برای مقاصدی غیر از تأمین نور و هوا مورد استفاده قرار گیرند.

* ضوابط و مقررات پیش زدگی:

- پیش آمدگی طبقات فوقانی در بناهای واقع در گذرهای کمتر از 12 متر ممنوع است.

- چنانچه حداقل عرض یکی از دو گذر کمتر از 20 متر باشد، پخ تقاطع دو گذر بدون توجه به زاویه تقاطع به صورت یک دهم (1:10) مجموع عرض دو گذر تعیین می گردد، در هر صورت طول وتر پخ کمتر از 5/1 متر نباید باشد.

- نصب درب ماشین رو در کلیه پخ ها ممنوع است.

- احداث حداقل 6 مترمربع بالکن به ازاء هر واحد مسکونی آپارتمانی با مساحت 100 مترمربع و بیشتر و 5/3 مترمربع به ازای واحدهای با مساحت کمتر از 100 مترمربع الزامی است. توصیه می گردد تمامی یا بخش مناسبی از این سطح در مجاورت آشپزخانه در نظر گرفته شود.

- احداث پیش آمدگی بر روی پخ گذرهایی که یکی یا هر دو دارای عرض کمتر از 12 متر بوده و یا یکی یا هر دو فاقد پیاده رو باشند، ممنوع است.

· احداث هرگونه پیش آمدگی در عرصه و حرائم محوطه ها و بناهای واجد ارزش تاریخی و معماری و محورها و گذرهای تاریخی به هیچ وجه مجاز نمی باشد.

- احداث هرگونه پیش آمدگی مشرف و متصل به ساباط ها و گذرهای سرپوشیده تاریخی ممنوع است.

* ضوابط و مقررات احداث بنا:

- ارتفاع کف تا زیر سقف پیلوت تا مساحت 500 مترمربع 40/2 متر و مساحت پارکینگ 500 مترمربع و بیشتر 60/2 متر می باشد.

- ارتفاع کف تا کف طبقات مسکونی برابر 20/3 متر می باشد. (ارتفاع کف تا زیرسقف برابر با 80/2 متر)

- ارتفاع جان پناه بام ساختمان برابر با 10/1 متر می باشد و جزء ارتفاع مجاز ساختمان محسوب می شود.

- ارتفاع جان پناه تراس ها، بالکن ها و هرگونه پیش آمدگی در طبقات ساختمان ها از کف تمام شده حداقل 10/1 متر می باشد.

- ایجاد آبچکان بالای درها و پنجره ها حداکثر به میزان 30 سانتی متر مجاز است.

- مبنای تعیین ارتفاع مجاز هر ساختمان فاصله سطح معبر (کد صفر صفر) تا روی جان پناه بام ساختمان می باشد.

- ارتفاع قطعات مالکیت واقع شده در حریم مصوب بناها و محوطه های واجد ارزش تاریخی و معماری مطابق ضوابط و مقررات مصوب و ملاک عمل سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری می باشد.

- ارتفاع قطعات مالکیت واقع در حرائم مصوب امنیتی مراکز خاص تابع ضوابط مصوب مربوطه می باشد.

- حداکثر ارتفاع کرسی در ساختمان های مسکونی 120 سانتی متر و در ساختمان های با کاربری مختلط (تجاری- مسکونی- خدماتی) برابر با 60 سانتی متر است. ارتفاع کرسی جز ارتفاع مجاز ساختمان محسوب می شود.

- در قطعات مالکیت با طول بر کمتر از 20 متر حداکثر یک درب ماشین رو و بیشتر از 20 متر دو درب ماشین رو مجاز به احداث می باشد.

- ضوابط کلی طراحی ساختمان های عمومی برای معلولین جسمی و حرکتی مطابق مطالب ذکر شده در جلد هفتم ضوابط و مقررات ساختمانی و شهرسازی (طرح جامع مصوب صفحات 45 الی 50) بایستی کنترل گردد.

- نصب آسانسور در ساختمانهای 4 سقف و بیشتر، از روی شالوده الزامی است.

- پیش بینی پله فرار برای ساختمان های مسکونی 6 طبقه و بیشتر الزامی می باشد.

- حداقل عرض راهروها نباید از 40/1 متر کمتر باشد.

- عرض مفید راه پله کمتر از 10/1 متر نباشد.

- پیش بینی درز انقطاع مطابق مقررات ملی ساختمان الزامی می باشد.

- پیش بینی درز انقطاع در نقشه های ساختمانی طبق مقررات ملی ساختمان و قوانین موضوعه صورت گرفته و به طور وضوح در نقشه نمایش داده شود.

- این فاصله بایستی در محل های لازم با مصالح کم مقاومت که در هنگام زلزله در اثر برخورد دو ساختمان به آسانی خرد می شوند پر نمود.

* ضوابط و مقررات نحوه محاسبه سطح زیربنا:

- حداقل مساحت زیربنای مفید یک واحد مسکونی 75 مترمربع، یک واحد خدمات دفتری 50 مترمربع، یک واحد تجاری محله ای و ناحیه ای 25 مترمربع، یک واحد تجاری شهری 50 مترمربع می باشد.

- سطح ایوان و بالکن در محاسبه سطح زیربنا در صورتی که از یک طرف بسته باشد 2/1 مساحت آن و چنانچه طرفین آن بسته باشد 3/2 مساحت آن و اگر کلیه جهات آن بسته باشد تمام سطح آن جز سطح زیربنا محاسبه می شود.

- نورگیرهایی که مساحت آنها 7 مترمربع و بیشتر باشد جزء سطح زیربنا محاسبه نخواهد شد.

- سطح پلکانی که صرفاً به منظور خروج اضطراری طراحی و اجرا می شوند در صورت تطبیق با ضوابط آتش نشانی جزء سطح زیربنا محسوب نمی شود.

- پیش آمدگی آخرین سقف به منظور باران گیر در صورت عدم وجود بالکن و پیش زدگی در قطعه مالکیت و حداکثر معادل 80 سانتی متر با رعایت مشرفیت و سایه اندازی و سایر ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری جزء زیربنا محسوب نخواهد شد.

* ضوابط و مقررات پارکینگ:

- محل پیش بینی شده برای یک واحد پارکینگ بایستی بدون احتساب مسیر حرکت و فضای تردد و به صورت خالص شامل فضایی حداقل به ابعاد 5×5/2 متر باشد. هنگامی که خودروها در طول و پشت سر یکدیگر قرار می گیرند، ابعاد مورد نیاز برای هر خودرو 5/2× 6 متر و پارکینگ الزاماً باید مسقف باشد.

- در پارکینگ های سرپوشیده در صورتی که فاصله داخلی بین دهانه دو ستون حداقل 5/4 متر باشد دو خودرو می توانند بین دو ستون قرار گیرند. افزایش تعداد خودرو، با افزایش فاصله داخلی بین دهانه ستون ها به میزان 5/2 متر به ازای هر خودرو بلامانع است.

- در صورتی که دو طرف محل توقف در پارکینگ دیوار باشد، عرض آن باید حداقل 3 متر در نظر گرفته شود.

- مساحت مورد نیاز برای یک واحد پارکینگ 25 مترمربع می باشد. این میزان شامل 5/12 مترمربع برای محل توقف و مابقی جهت فضاهای حرکت و چرخش (حداقل 5 متر)، ورود و خروج و سایر فضاهای مشترک می باشد.

- حداقل عرض رامپ به منظور دسترسی به پارکینگ برای حداکثر 24 اتومبیل در هر طبقه 5/3 متر و برای 25 اتومبیل و بیشتر 5 متر است در صورتی که امکان تأمین عرض 5 متر وجود نداشته باشد. پارکینگ باید دارای ورودی و خروجی جداگانه با حداقل عرض 5/3 متر باشد. شیب رامپ حداکثر 15% و حداقل ارتفاع آن تا هر نقطه از سقف رامپ 95/1 متر و همچنین شعاع داخلی مسیر گردش ها در کلیه پارکینگ ها تا گردش 90 درجه رامپ بایستی حداقل 5 متر و تا گردش 180 درجه رامپ حداقل 12 متر باشد.

- شروع رامپ بایستی در داخل قطعه مالکیت و با حداقل فاصله 5/2 متری (به عنوان فضای توقف) از بر مالکیت و درب ورودی پارکینگ در نظر گرفته شود.

- پارکینگ های با ظرفیت 25 واحد پارک و بیشتر از آن حداقل دو راه خروج افراد پیاده داشته باشند که الزاماً یکی از آن ها باید به فضای باز ساختمان یا معبر عمومی متصل گردد.

- چنانچه مساحت اختصاص یافته به محوطه پارکینگ در فضای سرپوشیده کمتر از 500 مترمربع باشد ارتفاع مجاز از کف پارکینگ تا زیرسقف 40/2 متر و اگر بیش از 500 مترمربع باشد حداکثر ارتفاع مجاز پارکینگ 60/2 متر خواهد بود.

- در محوطه ها و بناهای تاریخی که محدودیت ارتفاع بایستی رعایت گردد، ارتفاع ساختمان مطابق ضوابط و مقررات میراث فرهنگی خواهد بود.

- پیش بینی مسیر دسترسی پیاده از ورودی یا ورودی های پیاده مجتمع های مسکونی برای دسترسی به طیقات، راه پله ها و آسانسورها در مجتمع های با 24 واحد کمتر از آن، 5/1 متر و 25 واحد و بیشتر 2 متر و مستقل از سایر فضاها از جمله محل استقرار پارکینگ ها انجام پذیرد.

- جانمایی و استقرار پارکینگ در فضای مقابل درب های ورودی پیاده قطعات مالکیت، راه پله ها و آسانسورها بایستی حداقل با فاصله 5/1 متری از فضای مقابل فضاهای مذکور انجام پذیرد.

- تأمین دسترسی سواره پارکینگ قطعات مالکیت واقع در بر خیابان ها با ظرفیت 24 واحد پارکینگ و کمتر از آن که امکان دسترسی ثانویه از گذرهای بن باز با عرض 10 متر و بیشتر را نیز دارند صرفاً از طریق دسترسی ثانویه قطعات مالکیت مجاز می باشد و دسترسی آن ها به خیابان صرفاً برای عبور پیاده در نظر گرفته شود.

- در قطعات مالکیت که بیش از یک بر دارند تعبیه ورودی پارکینگ به شرطی که گذر ثانویه از 10 متر بیشتر باشد بایستی ورودی پارکینگ در گذر ثانویه باشد.

- در صورتی که امکان احداث پارکینگ میسر نباشد حذف پارکینگ باید صرفاً به استناد دستورالعمل شماره 34/3/1/2331 مورخ 07/02/1371 وزارت کشور انجام گیرد. (تشخیص امکان حذف پارکینگ به عهده معاونت شهرسازی می باشد.)

* کنترل ضوابط گذربندی:

- بررسی رعایت میزان عقب نشینی اعلام شده توسط کارشناس بازدید

- درب ساختمان نباید در داخل محوطه گذرها باز شود.

- احداث هرتعداد پله و یا رمپ در خارج از حد مالکیت مطلقاً ممنوع است.

- موقعیت تیرچراغ برق و درختان واقع در معبر نسبت به نقشه ارائه شده به منظور عدم قطع و جا به جایی بایستی کنترل گردد.

* نمونه موردی تایتل:

** در این قسمت مجموع کل مساحت ها در هر ردیف و ستون یک عدد می گردد.

**تایتل نقشه متناسب با نوع کاربری ساختمان و نوع فضای مورد استفاده و تعداد طبقات طراحی گردد.

* ضوابط و مقررات کنترل مصالح و نما

- هماهنگی با رنگ بنای مجاور در صورتی که نمای بنای مجاور مطابق ضوابط و مقررات باشد، الزامی است. (چنانچه مجاورین ساخته شده باشند ارائه عکس نمای آن ها الزامی است.)

- پرهیز از تنوع شدید (به حد اغتشاش، بیش از 3 نوع مصالح کاربردی که شامل شیشه های بازشو نیز می شود) در مصالح و رنگ های عمده نما الزامی است. (منظور از عمده آن است که سطوح بیشتری از نما را تشکیل دهند.)

- استفاده از مصالح با رنگ های تیره در سطح نما در سطوح وسیع (بیش از 5 درصد نما) غیرمجاز است.

- استفاده از مصالح صیقلی، شیشه های آینه ای و رفلکسی، سرامیک، کامپوزیت، سنگ گرانیت و سنگ های جلا داده شده در سطح نما ممنوع است.

- مساحت غالب نما بایستی آجر باشد.

- بایستی جهت نما، طیف رنگی مشابه در مصالح مصرفی را انتخاب نمود.

- استفاده از پوشش های شیب دار در بام و نما اکیداً ممنوع است.

تاریخ : 1396/09/04بازدید : 89نویسنده : مدیر

دیدگاه خود را ارسال نمایید